V praxi to znamená, že ak chce vlastník uplatniť právo využívať svoj pozemok so stavbou, musí preukázať, že budúca stavba a činnosť, ktorá je so stavbou spojená, nepoškodí práva iných a nie je v rozpore s verejným záujmom. Na toto preukázanie slúžia pravidlá a postupy podľa stavebného zákona. Stavebné úrady nerozhodujú o práve stavať, ale preverujú vhodnosť a zákonnosť budúcej stavby. Koordinujú práva všetkých tých, ktorých sa budúca výstavba dotýka.
Stavebný úrad nemá kompetencie zakladať žiadne práva, ani žiadne povinnosti. Stavebný úrad v administratívnom konaní vyhodnocuje, posudzuje, porovnáva a určuje ochranu iba tých práv a plnenie iba tých povinností, ktoré sú už založené a vyplývajú z už platných právnych predpisov SR a EÚ, noriem a všeobecne záväzných nariadení, prípadne právoplatných rozhodnutí súdov.
Stavebný úrad môže vydať nesúhlas s uskutočnením konkrétnej stavby, ktorej návrh bol v konaní preskúmaný, iba ak sa preukázala nevhodnosť navrhovanej stavby na základe zákonom stanovených podmienok. Nesúhlas so stavbou však nemôže byť prejavom svojvôle úradníkov alebo iných účastníkov stavebného konania.
Čierna stavba a pochybenie úradníkov.
V návrhu nového stavebného zákona sa čiernou stavbou rozumie každá úradom nepovolená stavba. Za čiernu stavbu sa aj dnes považuje napríklad taká postavená stavba, na ktorú ani po niekoľkých rokoch od podania žiadosti stavebný úrad nevydal príslušné rozhodnutie, alebo konanie neoprávnene zastavil. Za čiernu stavbu nemožno pokladať stavbu, ktorú úradníci nepovolili na základe svojho pochybenia, svojvoľného výkladu zákona, svojej neodbornosti alebo v dôsledku svojich obštrukcií.
Stavebné úrady nedodržiavajú stavebný zákon.
Súčasný stavebný zákon ukladá stavebnému úradu povinnosť zabezpečiť stanoviská dotknutých orgánov k predloženému návrhu stavby. Stavebníkovi podľa platného stavebného zákona postačí, aby spolu so žiadosťou priniesol na stavebný úrad zodpovedajúci projekt stavby, doklady preukazujúce vlastnícke alebo iné práva k pozemku alebo stavbe, prípadne vyjadrenia, ak ich už má k dispozícii. Stanoviská k budúcej stavbe by mal podľa § 62 ods. (3) Stavebného zákona, zabezpečiť stavebný úrad. Podľa §61 dotknuté orgány poskytujú stanoviská na základe výzvy stavebného úradu a zo zákona im plynú lehoty, dokedy svoje stanoviská a námietky k navrhovanej stavbe môžu uplatniť. Ak v stanovenej lehote stanoviská stavebnému úradu neposkytnú, stavebný úrad má mať zato, že dotknutý orgán voči navrhovanej stavbe nemá žiadne výhrady.
Napriek jasným ustanoveniam v zákone, stavebné úrady prenášajú bremeno zabezpečenia stanovísk dotknutých orgánov na stavebníka. Úradníci tak zjavne nedodržiavajú zákon, čo však žiadna inšpekcia, dohľad či nadriadený úrad nekontroluje a už vôbec nepostihuje. Postih za neplnenie zákonných povinností uložených pracovníkom stavebného úradu nie je uvedený v zákonných sankciách. Ak by však stavebník povedal na ktoromkoľvek slovenskom stavebnom úrade, že nedonesie stanoviská k navrhovanej stavbe, pretože ich zo zákona majú zabezpečiť úradníci a nie stavebník, stavebné povolenie by nikdy nedostal.
Stavebný zákon z roku 1976 je v tejto veci nadčasový, keďže sa stotožňuje s postupmi stavebnej administratívy vo vyspelých členských štátoch EÚ. Rozdiel je iba v tom, že tie isté zákonné postupy sa v iných štátoch aj dodržiavajú.
Ak by sa predsa stal zázrak a úradníci na slovenských stavebných úradoch by skutočne začali zabezpečovať stanoviská k posudzovanej stavbe tak, ako im to ukladá stavebný zákon, počet stanovísk a vyjadrení by sa v tom okamihu znížil možno aj na polovicu. Zároveň tento zákonný postup je zárukou nulovej korupcie a tiež zárukou úradnej kontroly lehôt na poskytovanie stanovísk dotknutými orgánmi tak, ako je to napríklad v Rakúsku.
K povinnosti stavebného úradu je potrebné poukázať aj na to, že úradníci na stavebných úradoch pre drobnú stavbu a niektoré jednoduché stavby podľa § 63 Stavebného zákona môžu dokonca nahradiť stanoviská vlastným posúdením, ktoré sa však musí opierať o objektívnu odbornosť v zmysle zákona. Napríklad, ak stavebník pristaví k domu jednu či dve miestnosti, kde všetky technické rozvody, elektrinu, vodu, odpad, napája z existujúceho riadne povoleného a skolaudovaného domu, nezasahuje do verejných rozvodov a neprekračuje stanovené limity odberu, stavebný úrad zo zákona môže posúdiť predložený návrh na základe odborných schopností svojich pracovníkov, porovná s platnými technickými predpismi a nežiada osobitné stanoviská elektrární, či vodární. To platí aj pre iné vyjadrenia a stanoviská. Väčšinou sa tak nestane a posúdenie stavby pri nedoplnení stanovísk stavebníkom sa skončí zamietnutím. Stavebný úrad tak koná v rozpore so zákonom, keďže marí plnenie zákonnej povinnosti stavebníka, a to z dôvodu vlastného pochybenia úradu, pretože nezabezpečil potrebné stanoviská alebo sa neriadil odborným úsudkom vo veciach vymedzených zákonom. V chybne zaužívanej praxi však úradníci za vzniknutý stav nenesú žiadnu zodpovednosť. Ak stavebník predsa nepovolenú stavbu postaví, stavba je, žiaľ, považovaná za čiernu a popri hrozbe sankcií, stavebníkovi hrozí aj zbúranie stavby.
Chýbajúce stanoviská k budúcej stavbe sú najčastejším dôvodom, prečo stavebný úrad preruší alebo úplne zastaví stavebné konanie. Už aj dnes platný stavebný zákon vymedzuje hranicu medzi povinnosťou stavebníka a povinnosťou úradu. Ak oprávnený stavebník podá v súlade so zákonom žiadosť na stavebný úrad spolu s projektom stavby plne spôsobilým na posúdenie, splnil tak zákonnú povinnosť. Ak však úrad nekoná, postihovanie stavebníka za zlyhanie úradu je zjavne v rozpore s princípmi právneho štátu.
Čo znamená dodatočne povoliť stavbu?
Dodatočné povolenie stavby je mimoriadnym prostriedkom na posilnenie vymožiteľnosti práva. Dodatočným povolením sa môže zlegalizovať iba taká stavba, ktorá by mohla byť povolená v riadnom stavebnom konaní. Pri dokonalom fungovaní stavebných úradov by sa tento mimoriadny postup uplatňoval len veľmi zriedka. Avšak jeho navrhovaným vypustením zo zákona sa právny systém odkláňa od princípov právneho štátu.
Pri posudzovaní práva stavebníka nakladať so svojím majetkom v spojení s právom na vybavenie veci v primeranej lehote, je nutné posudzovať vec nie z hľadiska toho, že úrad nevydal stavebné povolenie, ale či oprávnený stavebník podal žiadosť o vydanie súhlasu so stavbou a predložil postačujúce podklady pre posúdenie vhodnosti stavby a či stavebný úrad konal správne a v primeranej lehote. Stavebný úrad často nevybaví stavebníka v zákonom stanovenej lehote, neoprávnene prerušuje konanie, žiada od stavebníka neoprávnené alebo duplicitné doplnenia k žiadosti a zjavne predlžuje celý proces na vydanie príslušného rozhodnutia. Z rôznych dôvodov, a to existenčných, ekonomických, z dôvodu obáv z finančnej straty, straty hypotekárneho úveru, či z iných dôvodov, stavebník často začne uskutočňovať stavbu aj bez toho, aby mu stavebný úrad vydal súhlasné rozhodnutie, teda „stavebné povolenie".
S ohľadom na primeranosť vybavenia žiadosti stavebníka, pre určenie, či stavba spĺňa všetky požiadavky vyplývajúce zo zákona, nie je rozhodujúce, či k dôkazu došlo pred začatím výstavby, počas výstavby alebo po jej skončení. Ak sa nepreukázala nevhodnosť stavby v riadnom konaní, určite by tým istým postupom úrad musel dospieť k tomu, že stavba je v súlade so zákonom aj v konaní o dodatočnom povolení stavby. Ak však sa preukáže, že stavebník začal alebo už postavil stavbu s porušením predpisov a noriem, ktorými sú chránené iné práva, stavebník riskuje odstránenie stavby alebo jej časti. Preto je predovšetkým v záujme stavebníka, aby požiadal o konanie riadne pred začatím výstavby.
Konanie o dodatočnom povolení stavby sa od riadneho stavebného konania líši iba tým, že v dodatočnom konaní stavebník okrem správneho poplatku zaplatí aj pokutu za zmeškanie riadneho konania. Všetky procesné postupy vyplývajú z tých istých ustanovení zákona.
